摘 要

1998年，我国开始正式进行住房制度改革，取消住房分配制度，开始正式实行住房的市场化、商品化。我国是世界人口大国，对于住房的需求是持续性的刚需，自古以来住房扮演着人民安居乐业、安身立命的处所的重要角色，是人们心灵上的港湾，加之我国正大力发展城市化，一线城市涌入大量外来人口，使我国的房地产市场长期处于卖方市场，这也是住房价格居高不下的最主要原因。房地产行业是区域经济与房地产相关产业的中枢，一方面带动房地产相关产业和区域经济，加速现代化进程；另一方面也关系到人民日常生活品质和银行业甚至整个金融业的平稳发展。

本文希望通过对市场上房地产供求关系的分析，对市场上房地产价格失衡的原因做出总结，并提出建设性意见，使我国的房地产市场回归平衡，改善人们的居住水平和居住成本，实现房地产市场的和谐可持续发展，维持社会稳定。

本文分为四个部分：一、引言。二、房地产市场现状以及影响房地产市场供求关系的因素分析。三、本国货币政策对于房地产市场的影响分析。四、对各主体的建议。

关键词：市场现状、供求关系、货币政策、建议

Research and Analysis of Real Estate risk: on the influence of supply and demand and Monetary Policy on Real Estate Market

Abstract

In 1998, our country began to carry out the housing system reform, abolish the housing distribution system, began to carry out the housing marketization, commercialization. China is a large population country in the world, and the demand for housing is a persistent rigid demand. In addition, China is vigorously developing urbanization. A large influx of foreign population in first-tier cities makes the real estate market in our country in the seller market for a long time, which is also the main reason for the high housing price. The real estate industry is the center of the regional economy and the real estate related industries, on the one hand, it drives the real estate The related industries and regional economy accelerate the modernization process; on the other hand, it is also related to the quality of life of the people and the stability of the banking industry and even the whole financial industry.

By analyzing the relationship between supply and demand of real estate in the market, this paper makes a summary of the reasons of the price imbalance of real estate in the market, and puts forward some constructive suggestions to make the real estate market of our country return to equilibrium. Improve people's living level and living cost, realize harmonious and sustainable development of real estate market, maintain social stability.

This paper is divided into four parts: first, introduction. Second, the current situation of the real estate market and the factors affecting the relationship between supply and demand of the real estate market. Third, China's monetary policy on the real estate market impact analysis. Fourth, the main body of the recommendations.

Key words: market status, supply and demand, monetary policy, suggestions

目录

第一章 引言 5

一、 研究背景 5

二、 研究目的 6

三、 研究意义 7

四、 国内外研究现状 7

（一） 国内研究现状 7

（二） 国外研究现状 8

第二章 房地产市场现状及影响供求的因素分析 9

一、 房地产市场现状 9

（一） 稀缺性 9

（二） 高额资产性 10

（三） 固定性 10

（四） 社会性 10

二、 影响供求的因素分析 10

（一） 影响需求的因素分析 11

（二） 影响供给的因素分析 13

第三章 我国货币政策对于房地产市场的影响分析 19

一、 货币政策传导机制相关原理 19

（一） 货币政策传导的利率机制 19

（二） 货币政策传导的信贷机制 19

（三） 货币政策传导的其他资产价格机制 19

二、货币政策对于房地产市场的影响 20

（一）货币供应量 20

（二）信贷途径 22

（三）利率途径 22

第四章 对各主体的建议 24

一、 政府 24

（一） 中央政府 24

（二） 地方政府 25

二、 银行 25

（一） 改变盈利模式 26

（二） 加强风险管控 26

三、 消费者 26

四、 房地产企业 27

结 论 29

致 谢 30

参考文献 31

1. 引言
2. 研究背景

房子，谈到她，这就是一个很大的话题了，人类的文明史其实就是一部对居住环境不断追求的历史，从远古时期住在山洞到走出山洞搭建茅草棚子，之后瓦房砖房，最终发展到现在的钢筋水泥高高耸立的摩天大楼，支撑人类不断改变自己居住环境的是对更美好生活的向往，所以关于住房人类的纠结是长期延续的。房价是现代社会中永远被挂在嘴边的一个社会问题。不管你有意或者是无意，是研究者的或者是看客，人们的生活在很多方面都会与房地产行业有着或大或小的关联。从1991年我国开始进行住房制度市场化改革开始，房地产行业以其基础性和带动性在社会经济发展中举足轻重，有着不可替代的作用。2015年，中国房地产行业开发投资达到了9.6万亿元，是2010年投资的两倍，房地产行业产值增长净额占国内生产总值的比例从2010年的5.7%上升到2015年的6.1%。房地产行业供应链长，关联密切，带动了建筑、建材、装修、金融、家政服务、家具、电器等产业的持续发展。到了2016年，本国房地产行业全部的投资净额为10.26亿元，跟上年相比名义增长6.9%（不考虑市场价格因素则实际增长了7.5%）。在这当中，住宅吸纳的投资额为68704亿元，和去年同期相比增长6.4%，增长速度提高了0.4%。住宅投资额占整个房地产行业开发投资总额的比重为67.0%，可以看出住宅问题在房地产行业之中举足轻重。伴随着我国城市化进程的大力推进以及居民可支配收入增加和国内消费规模升级，国内房地产行业在飞速发展的路程中被插上了翅膀，在国民经济中占据核心地位，从1991年到2018年的这段时间里，我国商品房销售面积的平均每年的增长率达到了恐怖的16.8%，在这将近20年的时间里行业先后出现了房地产过于火爆市场紊乱和关于土地的一系列问题，政府不得不颁布相关房地产行业的调控政策，但房价在近10年内出现了阶段性的波动，十分不稳定。到了2010年，国务院明确颁布住宅限购政策，将过于火爆的房地产市场降了些许温度，并且从2011年到现在新动工面积增速得到控制相较之前有大幅下跌。2015年，政府开始新一轮楼市调控政策，明确提出释放现有住宅的二手房库存，通过改变首次支付比例、调整原有的住房公积金政策和原有的购房税费政策来鼓励人们进行购买。2016年，我国总体的城市化率突破57%，未来的现代化进程仍有一定空间，但预计增速将会趋于平稳。

1. 研究目的

从中国目前人口分布情况来看，一二线城市与东部沿海地区少量的土地上居住着中国大量的人口，流入城市的外来人口会释放出大量的对于住房的刚性需求，导致住房供不应求，这种需求是大部分人都存在的并且实在短期难以解决的；另一种需求则是提高性需求：原先居住在城市的家庭为了提高自己的生活质量购买新开发、有高档物业的楼盘，将原先自己住房进行出租或出售处理。这种改善性需求可能会因为各个家庭的购买能力的不同而暂时受到抑制；再加上一些消费者的投机行为，导致短期内住房供不应求的情况很难得到解决。在完善的市场体制中，决定房价的最关键因素是供求关系，供大于求房价则会下跌；供小于求，房价上涨。如何使房地产市场中的供求达到平衡是非常重要的任务，按照目前的形势发展下去，很多人可能一辈子都买不起房。其次，由于房价高昂，房地产行业吸收了我国市面上的大量资金，造成了资源的错配，引起了消费者购买能力的下降，对于我国的实体经济进行了变相的压迫，对国民经济的绿色稳定发展十分不利。

本文希望通过对市场上房地产供求关系的分析，对市场上房地产价格失衡的原因做出总结，并对这些原因有针对性的提出建设性意见，使我国的房地产行业发展回归平衡，改善人们的居住水平和居住成本，实现房地产市场的和谐可持续发展，保护我国中低端消费者的实际购买能力，从而达到维持社会稳定的目标。

1. 研究意义

我国是世界人口大国，全国人民的住房问题一直是我国核心的社会民生问题，一直受到全国人民强烈的关注，能否解决好我国的住房问题，了解影响房价的供求关系将是我国经济能否长期稳定发展、人民能否提高生活水平的关键所在。