摘 要

近几年中国房地产发展迅速，商品房的价格也节节攀升，为中国经济的增长做出了贡献，但同时房地产业也积聚了巨大的风险。企业在经营活动中适当的举债，不仅能够带来财务杠杆效益，也能降低企业的综合资金成本，但举债经营也会给企业带来潜在的财务风险，房地产行业中企业普遍负债率偏高，因此，对房地产企业偿债能力的研究分析就变得非常重要。

本论文采用文献检索法、案例分析法、比较分析法、趋势分析法等方法，通过将绿地控股与实力前5名的房地产上市公司进行横向对比分析，以绿地控股最近5年的财务数据为依据,结合当前房地产行业的发展状况和未来趋势，评价绿地控股的偿债能力，分析发现，绿地控股高度负债经营，并且对于资金调配管理上有缺陷，企业存货积压严重等一系列问题，最后根据这些问题提出优化绿地控股偿债能力的对策。

关键词：房地产企业；横向对比；偿债指标；

An Analysis of Enterprise's solvency: taking Green Land holding as an example

ABSTRACT

In recent years, China’s real estate development has been rapid, and prices of commercial housing have also risen steadily, which has contributed to the growth of China’s economy. At the same time, however, the real estate industry has also accumulated huge risks. Appropriate borrowing by enterprises in their business activities can not only bring financial leverage benefits, but also reduce the company’s overall capital costs. However, debt management can also bring potential financial risks to the company. The general debt ratio of enterprises in the real estate industry is high. Therefore, the research and analysis of the solvency of real estate companies becomes very important.

This paper adopts literature search method, case analysis method, comparative analysis method, trend analysis method and so on, through the horizontal comparative analysis of Greenland Holdings and the top five listed real estate companies, based on Greenland Holdings’s financial data for the last five years. Combining the current development status and future trends of the real estate industry, we evaluated the debt repayment ability of Greenland Holdings, analyzed and found that Greenland Holdings has a high degree of debt management, and has a series of problems such as the defects in the management of fund allocation and the serious backlog of the company’s inventory. The issue proposes strategies to optimize the ability to repay solvency of greenland holdings.

Key words：Real estate enterprise；Horizontal contrast；Debt service index；

目录

1. 前言 1

1.1. 研究背景 1

1.2. 研究目的及意义 1

1.3. 文献综述 1

1.4. 研究思路与方法 4

2. 偿债能力相关概念及影响因素 5

2.1. 偿债能力的定义 5

2.2. 偿债能力分析的内容 5

2.2.1. 短期偿债能力 5

2.2.2. 长期偿债能力 5

2.3. 影响因素 5

2.3.1. 影响短期偿债能力的影响因素 5

2.3.2. 影响长期偿债能力的影响因素 6

3. 绿地控股的偿债能力分析 8

3.1. 房地产上市公司行业现状分析 8

3.2. 绿地控股公司概况 9

3.3. 短期偿债能力分析 9

3.4. 长期偿债能力分析 15

3.5. 本章小结 20

4. 提高绿地控股偿债能力的建议 22

5. 结论与展望 23

5.1. 结论 23

5.2. 展望 23

致谢 25

参考文献 26

前言

研究背景

近年来，房地产行业成长迅速，房价急剧上升，促成了房地产企业利润的快速增加。然而，随着房价上涨过于快速，甚至呈现出房产泡沫的现象，由此政府发起了限购，限贷等调控政策，但作为资金来源高度依托银行贷款的房企，面对销售额下降和资金不足的现象，需要重视其偿债能力。

研究目的及意义

偿债分析是公司财务报告分析的重要组成部分。企业偿债能力的强弱是反应公司财政状况的重要指标，与企业有关的入股人、债权人及各方都非常关心公司的偿债能力。因此，分析判断企业偿债能力是财务分析的重要组成部分。

作为投入资本最大的A股房地产开发企业绿地控股2017年资产负债率已达89％，企业面临着巨大的偿债压力。本篇论文将对绿地控股的偿债能力进行深入研究分析，并根据发现的问题提出改进措施和建议。绿地控股的偿债能力不仅事关全体股东、债权人的利益，还事关绿地控股未来产业发展及社会经济发展。因此，探究绿地控股债务偿还能力具有深远意义。

文献综述

Tony Ground（2002）认为，企业偿还到期债务的能力可以被称作是是短期还款能力。这说明该企业现在的资产不足以偿还公司所需的流动负债，公司信誉可能会被影响。信誉对于企业筹集资本和搜寻投资有着重要影响，信誉的降低使企业融资受损，也使企业在后续的贸易方面产生不利的影响。所以，通过对短期偿债能力的分析，不仅能够清楚地知悉企业的经营情况，也可以了解企业的发展前景和所面临的财务风险。长期偿债能力反映企业偿债到期长期债务的能力，而且不仅受其短期偿债能力的制约，也被企业投资和交易规模所限制。

根据Merton Miller，Franco Modigliani（2009）所述，企业偿债能力可以包括静态和动态能力。从静态角度考虑，公司现有资产是否可以用于清偿公司生产经营过程中产生的各种债务，但公司有能力在生产经营过程中持续盈利。因此，对于企业偿债能力的分析多数是从动态的角度进行的。