摘 要

近几年，伴随着证券市场的发展，我们国家的上市公司的会计环境也在一天一天变得扑朔迷离，更加难以预测，由此开始出现对企业的盈余管理问题的研究，并成为会计理论研究的热点之一。我国房地产行业因为高风险高收益的行业特性而备受投资者的青睐，是最具前导性和拉动性的行业力量。万达集团作为一个大型房地产企业，其盈余管理备受关注。基于此，本文以房地产行业为例，以万科集团为代表，来研究房地产行业上市公司的盈余管理问题。

关键词：盈余管理；房地产；万科；上司公司；影响；问题；对策

Research on Earnings Management of Listed Companies in Real Estate Industry

-----------Take Vanke Group as an example

ABSTRACT

In recent several years, the accounting environment of our national listed companies is also becoming more and more complex,due to the development of the securities market, which has led to the study of earnings management and has become one of the hotspots of accounting theory research. China's real estate industry is the most leading and stimulating industry force, and the high-yield and high-risk industry characteristics are favored by investors. As a large real estate company, Wanda Group has received much attention for its earnings management. Based on this, this article takes the real estate industry as an example, and takes Vanke Group as the representative to study the earnings management of listed companies in the real estate industry.

Key words:Earnings management; Vanke; Superior company; Influence; Problem; Countermeasure ; Real estate

目录

1绪论 1

1.1研究背景及意义 1

1.1.1研究背景 1

1.1.2研究意义 1

1.2国内外研究现状 2

1.2.1国外研究现状 3

1.2.2国内研究现状 3

1.3研究思路及方法 3

1.3.1论文的研究方法 3

1.3.2研究思路 4

2 盈余管理概述 5

2.1盈余管理的概念和基本特征 5

2.2 盈余管理的特征 5

2.2.1盈余管理的动机 5

2.2.2盈余管理的手段 6

2.2.3盈余管理的后果 6

3房地产行业盈余管理理论分析 7

3.1房地产行业现状及其行业特点概述 7

3.1.1我国房地产行业现状 7

3.1.2我国房地产行业特点 9

3.2 我国房地产行业上市公司盈余管理手段 9

3.2.1调节收入确认时间 9

3.2.2调节费用、成本 10

3.2.3资产减值准备的计提 11

4案例分析----以万科集团为例 12

4.1万科企业有限公司概况 12

4.2万科集团盈余管理动机 12

4.2.1资本市场动机 12

4.2.2避税动机 13

4.3万科集团盈余管理主要手段 14

4.3.1调节收入确定时点 14

4.3.2调节成本、费用 14

4.3.3公允价值计量模式变更 15

4.3.4资产减值 16

4.4万科集团盈余管理结果评价 17

5 对房地产行业盈余管理的建议 18

5.1加强房地产行业年报中的信息披露 18

5.2健全房地产行业会计准则制度 18

5.3加强房地产行业外部监督体系建设 18

5.4优化房地产行业内外部环境 18

5.5加强对房地产行业道德建设 19

结 论 20

致谢 21

参考文献 22

1绪论

1.1选题背景及意义

1.1.1选题背景

在过去的20年里，盈余管理问题一直是所有会计行业学者研究的热点话题，国外会计行业研究学者研究方向从一开始的对盈余管理的存在性研究到后来的从市场角度对盈余管理目的、方法、模型等问题的研究，取得大量成果。但是与此同时中国的经济滞后，也就导致国内几乎没有会计学者对企业盈余管理问题进行研究。改革开放后，在党和政府的领导下实行社会主义市场经济体制和政府的宏观调控下，我国GDP成为世界第二。经济的发展对证券市场的猛烈冲击导致许多企业过度操控盈余管理的行为，即使盈余管理本身不违背法律，然而证券市场的良好环境被这些过度进行盈余管理的企业侵扰，群众逐渐怀疑这些企业的可信任度，最终会阻碍上市公司本身的长远发展并且或对社会经济有消极作用。

自2002年以来，我国房地产行业由经济过热增加，到几经冷落与短暂回升，一直是一个热点成长行业。作为我国经济快速发展的支柱性行业之一，在2000-2010年的十年高速增长后，由于国家的宏观调控，全国房价在2014年按出现下降，开始进入由飞速发展到理性的缓慢发展。其他一些问题例如房地产的品质提升缓慢，在此背景下房地产行业面临着巨大的财务风险。

1.1.2研究意义

我国未来越来越趋向于城市化发展，人民生活与作为国民经济的支柱性产业的房地产行业紧密的联系在一起。在我们国家，房地产行业在2004到2014年中产值的平均增加速度达到12%，其中上市公司的净利润总额达到450亿元。 然而房地产行业的快速发展导致了猛烈增长的房价，超过了普通人民的承受的程度。而快速上升的房价导致房地产行业成为高利润行业之一，虽然政府的宏观调控基本抑制了房价的上涨速度，但是由于本身房地产行业已经成为高利润行业。但是高利润也代表着高风险，如果资金链断裂，一个房地产公司便会瞬间倒塌。而盈余管理可以有利于在遇到不可控事件或突发意外情况时帮助企业抵挡遇到的不良反应和经营风险；其次，外界股民可以经由企业自身的盈余管理了解到着一些上市公司的真实价值与预期收益，十分显著的增强这些理财者的入股的意向，为企业长远发展奠基根本；最后，企业可以按照实际情况通过经由采纳适当的会计政策来进行盈余管理，使得企业能够合理避税的目的。

然而伴随着我国股票市场的迅速发展，与此同时的是我国上市公司的市场监管机制的存在缺陷，导致一些公司通过改变、掩饰真实盈利水平来提高公司价值，然而这部分虚假价值到最后注定会失去其他人的信任。因此规范盈余管理行为，才会对企业将来很长时间的发展产生积极影响。