摘 要

随着市场行为的规范，房地产企业的盈利更多的来自于企业自身的资产能力和自身实力以及整合各项资产的管理能力。但是在企业创造价值的过程中，风险也一直存在，财务风险也客观存在于企业财务管理的各个过程中。财务风险的存在，无疑会对企业的各项生产发展产生各种影响。而房地产企业作为我国目前支柱行业中的一个，其财务风险不容忽视，虽然目前业内也有很多学者在对房地产企业财务风险的防范做出对策研究，但仍有部分房地产企业并未重视财务风险，导致企业发展受限。

本文采用分类研究、案例分析等研究方法，首先对财务风险的成因和房地产企业的类型的相关基础性的理论概念和理论加以阐述，然后通过对经营方向不同的房地产企业进行分类研究，建立相关框架。接着每种类型选择一家典型企业进行财务风险防范分析，为国内房地产企业财务风险防范提供真正切实可行的意见。

关键词：房地产企业；财务风险成因；对策研究

Study on Financial Risk Prevention Countermeasures of Real Estate Enterprise

Abstract

With the market behavior becoming increasingly standard, real estate enterprises benefits more from their own assets and capabilities as well as the management ability to integrate all kinds of assets. However, risks are always in the way where enterprises want to create value, especially financial risks objectively exist in each phase of the financial management. And there is no doubt that the existence of financial risks will have an effect on the enterprises’ productivity and development.

Therefore, financial risks cannot be ignored in the real estate industry which is a pillar of China’s economy. Although at present, many scholars in the industry have been studying on the precaution of financial risks, some real estate entrepreneurs still do not pay much attention to financial risk management, which limits the development of the enterprises.

This paper adopts the classified research, case analysis, and some other research methods and it is divided into three parts. Firstly, the causes of financial risks, the classification of real estate enterprises, and some other basic concepts and fundamental theories are introduced. Secondly, real estate enterprises are categorized by different management directions, and related frameworks are established for further analysis. Finally, in accordance with study of typical enterprises in each category, practical suggestions on financial risk prevention are raised for real estate enterprises in China

Key Words:Cause of financial risks; Countermeasure research

目录

1 绪论 4

1.1 研究背景、目的与意义 4

1.1.1研究的背景 4

1.1.2 研究的目的和意义 6

1.2 研究方法 6

1.3 创新点与不足 6

2 基础理论 7

2.1财务风险的概念 7

2.2财务风险的成因 7

3 房地产企业财务风险类型及其管理现状分析 11

3.1 房地产企业类型 11

3.2 房地产企业财务风险类型 13

3.2.1 融资风险 14

3.2.2投资风险 14

3.2.3现金回收风险 14

3.2.4收益分配风险 15

3.3房地产企业财务风险管理现状分析 15

3.3.1 财务风险管理意识淡薄 15

3.3.2财务风险管理问责机制不完善 16

3.3.3财务风险管理缺乏相关人才 16

3.3.4财务风险管理措施的缺失 16

4 典型案例分析 17

4.1分析方法 17

4.2公司案例分析 17

4.2.1 万科公司案例 17

4.2.1.1 万科财务风险相关比率 17

4.2.1.2 万科财务风险分析 22

4.2.2乾景公司案例 23

4.2.2.1 乾景财务风险相关比率 23

4.2.2.2 乾景财务风险分析 27

4.2.3世联行公司案例 28

4.2.3.1 世联行财务风险相关比率 28

4.2.3.2 世联行财务风险分析 32

5 房地产企业财务风险防范对策建议 33

5.1住宅及商业房地产企业财务风险防范对策建议 33

5.2园区房地产企业财务风险防范对策建议 33

5.3房地产服务企业财务风险防范对策建议 34

6 结论 35

6.1 基于企业类型，选择适当的防范措施 35

6.2 增加更多考核指标，全面分析财务风险 35

致谢 35

参考文献 36

1 绪论

1.1 研究背景、目的与意义

1.1.1研究的背景

在中国，房地产企业虽然属于新兴产业，由于其具有的强劲发展势头，房地产企业已经成为我国拉动国民经济增长的重要引擎。由于我国土地国有制的一向特殊制度，政府宏观调控对于房地产企业的影响较大。2008年9月份开始，国家出台了一系列支持房地产的政策，除了应对金融危机的四万亿救市外，还出台了一系列如营业税5改2（个人购买住房对外销售免营业税的年限由五年调整至两年）、下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和土地增值税、降低购房首付比和个贷利率等利好政策。2009年，受2008年四季度这一系列国家救市举措的影响，楼市渐渐开始上涨。为了防止楼市过热，国家在2009年下半年开始采取一系列楼市紧缩政策，出台了营业税2改5，“国四条”（增加普通住房的供给；抑制投机性购房；加强市场监管；大规模推进保障性安居工程建设）;2010年，政策进一步缩紧，限购措施在全国46个城市陆续出台，继续提高二套房首付比例和利率，全国房地产市场热度渐渐减退。2011年，国家继续延续上一年的收紧政策，1月26日“新国八条”出炉（对地方政府责任、差别化住房信贷、相关税收、约谈问责机制以及舆论引导等，做了更为全面的要求），随后又落地房产税试点改革，“限购”、“限价”、“限贷”等政策也全面升级，进一步扩大了限购城市的范围，各项调控在2011年不断细化和落实。

2012年，虽然国家对楼市控制并未放开，但也并未出台新的紧缩政策限制楼市发展，除北上广深外，大部分城市还实施了政策微调，以刺激市场需求，鼓励民众入市。此外，自2011年12月5日中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率开始，国家开始出台更为放松的货币政策，2012年多次降准降息。受此影响，全国楼市逐渐回温。2012年下半年，为了进一步控制楼市，政府开始采取一系列收紧措施。2013年2月20日，“新国五条”出台（对抑制投资投机性购房提出了更高的要求），政府再次出台收紧政策抑制楼市升温，随后，政府又出台北上广深杭等城市的调控细则，房地产市场开始收紧。以2015年330新政（个人转让两年以上住房免征营业税）为起点，国家连续出台多项楼市利好政策，央行也连续降准降息，全国楼市开始明显回温。而2016年北京930新政（对首套二套房等首付比例利率根据面积做了新的调整），则致使2016年四季度全国楼市又出现了新的波动。